ダメ、絶対!この基準を満たさないマイホームは買うな!

皆さんこんにちは!リョウマです(*^^*)

皆さんは、良いマイホーム・悪いマイホームの基準が言えますか?

基準がわからない!という人にとっては、とても有益な情報になっていますので是非読んでみて下さい!

リョウマくん
リョウマくん

今日はどんな事を知れるんだろう🌸

結論 最低限満たしておきたい基準とは?

blue and white wooden house on green grass field during daytime

住宅業界には、昔からこの基準さえ満たしておけば間違いないという1つの基準があります。

その基準を、

フラット35の基準と言います。

フラット35というのは、ローンの種類の事を言い、

低金利で35年間ローンを組めるというメリットがあります。

しかしフラット35は、35年間低金利で融資を受けることが出来る代わりに、

ある程度の基準を満たしている住宅である必要があります。

ぷぐ師匠
ぷぐ師匠

35年ローンでお金を貸して、

その家が10年で壊れちゃいましたなんてなってしまうと、

ローンの回収ができんくなるかもしれんからな!

そのため、住宅業界では最低限フラット35の基準を満たしておけば、

ある程度の品質は約束されているという事になります。

フラット35の基準は、大きく分けると以下の3つの基準に分けられます。

  1. フラット35
  2. フラット35S 金利Bプラン
  3. フラット35S 金利Aプラン

この中で最も高い基準となるのが、

フラット35S 金利Aプランです。

その次がフラット35S 金利Bプラン。

最後にフラット35の基準という順になっています。

マイホームを建てるときには、

このフラット35S 金利Bプランの基準は最低限絶対に満たしておきたいよね。

というのが今記事の結論になります。

ぷぐ師匠
ぷぐ師匠

この基準を満たすレベルが上に行けば行くほど、

長期優良住宅に近くなっていくで!

※長期優良住宅については後ほど解説します。

フラット35S 金利Bプランって何?

man in black long sleeve shirt sitting on black chair

マイホームを建てるときには、

最低限フラット35S 金利Bプランの基準は満たしておいたほうがいいです。

結論 フラット35S 金利Bプランの基準とは

フラット35S 金利Bプランというのは、フラット35の基準の1段階上の基準になっており、

フラット35の基準にプラスαしたものの事を言います。

ぷぐ師匠
ぷぐ師匠

ここからは、

金利Bプランの基準を満たす=金利Bプランでローンを組める

という解釈で見ると分かりやすいで!

ぷぐ師匠
ぷぐ師匠

では実際に、そのプラスαは何か解説していくで!

フラット35S 金利Bプランの基準を満たすには、

4つある項目の中から、何か1つフラット35の基準に対してプラスαする必要があります。

ぷぐ師匠
ぷぐ師匠

4つの基準としては、以下のものになるで!

  1. 耐震性
  2. 省エネ
  3. バリアフリー
  4. 耐久性
リョウマくん
リョウマくん

この内のどれか1つを満たせば、

金利Bプランの基準に到達する事が出来るんだね!

順番に解説していきます。

耐震性

住宅の耐震等級は、1〜3まであり、

金利Bプランを利用するには、耐震等級2以上が必要になります

リョウマくん
リョウマくん

耐震等級1は、建築基準法ギリギリのラインらしいよ…!

省エネ

これら3つが省エネ部門での条件になります。

※いずれかを満たせばOKです。

  1. 断熱等性能等級4の住宅
  2. 一時エネルギー消費量等級4以上の住宅
ぷぐ師匠
ぷぐ師匠

この①②はセットやから、どちら欠けてもいかんでぇ!

  1. 建築物エネルギー消費性能基準を満たす住宅
ぷぐ師匠
ぷぐ師匠

この家は建築物エネルギー消費性能基準を満たしていますか?

ってホームメーカーの人に聞くと教えてくれるで!

断熱等性能等級に関しては、1〜4までの等級が有り、

2020年に全ての住宅は断熱等性能等級4に統一されることが義務化される予定でした。

しかし、2016年の調査によると、

2020年までに断熱4レベルまで対応できる会社は概ね全体の50%程度しかおらず、

ここ数年断熱性能義務化は見送られてきました。

しかし、2025年にようやく断熱性能の義務化は施工予定で、

これからの未来では100%断熱性能の高い家しか作ることができなくなる予定です。

ぷぐ師匠
ぷぐ師匠

もしも今、断熱等級3で家を建ててしまうと、

未来の基準に合わなくなって苦労する可能性が高いで!

リョウマくん
リョウマくん

Bプランを受けるにしろ、受けないにしろ、

今から家を建てる人は断熱等級4は必ず欲しい所なんだね!

断熱性が高い家に住むことが出来ると、

住宅寿命が伸びたり、冬は暖かく、夏は涼しかったりと様々なメリットがあります。

そのことについて触れている記事があるので、良ければ読んでみて下さい😊

田舎で家は買うな!新築マイホーム購入で絶対に知っておくべき㊙知識 
バリアフリー

バリアフリーの基準は、高齢者等配慮対策等級で表されます。

高齢者等配慮対策等級は、1〜5段階まであり、

金利Bプランを利用するには、等級3以上が必要になってきます。

等級3の内容としては、階段の高さや踏み面の幅、扉の幅や手すりの設置を決めたものになります。

ぷぐ師匠
ぷぐ師匠

高齢者等配慮対策等級3でも実は、ギリギリの基準なんや!

もしもこれを満たさずに家を建てると、

将来もしも体が不自由になったときに、

沢山リフォームせんと使えんって事になってしまうで…

耐久性

耐久性の基準は、劣化等対策等級で表されます。

劣化等対策等級は3段階あり、

金利Bプランを利用するには、最大等級3が必要になってきます。

ぷぐ師匠
ぷぐ師匠

等級1〜3の住宅寿命の目安は以下の通りやで!

  1. 劣化等対策等級1 家の寿命が25年〜30年
  2. 劣化等対策等級2 家の寿命が50年〜60年
  3. 劣化等対策等級3 家の寿命が75年〜90年

住宅ローンを借りて最も起きてほしくない事は、

ローンを返し終わる前に、住宅が劣化して住めなくなることです…

基本的にフラット35は、寿命の長い家にのみローンを貸し出すので、

それを考えれば劣化対策等級3というのは、当然と言えば当然ですよね。

リョウマくん
リョウマくん

Bプランを受ける受けない関係なく、

この項目は最大等級欲しい所だね🌸

以上が、フラット35S 金利Bプランの基準を満たすプラスαの条件になります。

ぷぐ師匠
ぷぐ師匠

まとめるとこんな感じになるで!

4項目金利Bプラン条件
耐震性耐震等級2以上
省エネ断熱等性能等級4の住宅&一時エネルギー消費量等級4以上の住宅
建築物エネルギー消費性能基準を満たす住宅
バリアフリー高齢者等配慮対策等級3以上
耐久性劣化等対策等級3
フラット35S 金利Bプラン条件

この4項目のうち、1つでもクリアしていればフラット35S 金利Bプランの基準を満たす事ができます。

しかし、フラット35S 金利Bプランの基準というのは、最低限欲しい住宅性能になっているので、

私個人的にはこの4つの項目は全て満たしおいてほしいのが本心です。

リョウマくん
リョウマくん

せっかくの一生に一度の買い物だから、

この4つの項目を満たして、長い間・安全・快適に暮らしたいよね🌸

金利Bプランメリット① 金利が安くなる

フラット35S 金利Bプランのメリットとしては、

最初の5年間、住宅ローンの金利を安くすることが出来ます。

冒頭にも説明した通りフラット35には、以下の3つプランがあります。

  • フラット35
  • フラット35S 金利Bプラン(最初の5年間は金利が安い)
  • フラット35S 金利Aプラン(最初の10年間は金利が安い)
ぷぐ師匠
ぷぐ師匠

フラット35S 金利A・Bプラン両方共、

フラット35よりも、金利が0.25%下がるで!

リョウマくん
リョウマくん

0.25%?何だか少なく感じるなぁ…

こう思う方もいると思いますので、

フラット35とフラット35S 金利A・Bプランでどれだけ金額に差が出るのか計算した試算例がありますのでご覧ください。

【試算例】借入額3,000万円(融資率9割以下)、借入期間30年、元利均等返済、ボーナス返済なし、借入金利年1.06%の場合

金利毎月の返済額総返済額フラット35との差額
フラット35全期間1.06%9.8万円3,504万円
フラット35S 金利Bプラン最初の5年間 0.81%
6~30年目 1.06%
9.4万円
9.7万円
3,467万円総額で38万円少ない
フラット35S 金利Aプラン最初の10年間 0.81%
11~30年目 1.06%
9.4万円
9.7万円
3,436万円総額で68万円少ない

結果、たった0.25%ローン金利が下がっただけでも、

フラット35より、Bプランは38万円、Aプランは68万円安くなったことが分かります。

リョウマくん
リョウマくん

30年も経つと金利0.25%でもそんなに変わるのか!?

なめてたよゴメンなさい…

メリット② ランニングコストを抑えることが出来る

耐震・省エネ・バリアフリー・耐久性これら4つの基準を満たすと、

金利が安くなるだけでなく、結果的にランニングコストを抑えることが出来ます。

ぷぐ師匠
ぷぐ師匠

4つの項目の基準を満たすとどんなメリットがあるか?

それぞれの項目の代表が来てくれたで!

耐震くん
耐震くん

地震大国の日本では、

耐震性があると、いつ地震が来ても安心ナマズ。

ちなみに耐震等級が3あると、地震保険の割引率が50%安くなるナマズよ。

エネウホくん
エネウホくん

断熱性能が高いから、夏は涼しく冬は暖かいウホ。

その結果、冷暖房費が物凄く安くなったウホよ!

おじいちゃん
おじいちゃん

ワシはこの家に住んで40年になるが、

バリアフリーを考えて家を建てたから、

足腰が弱くなっても快適に過ごせておるぞ〜

住宅寿命くん
住宅寿命くん

僕は元々長持ちする家として作られたから、

結果的に建て替えやリフォームのコストを削減できたね!

定期的なメンテナンスだけで、こんなに元気だよ😊

以上の事から、4つの項目を満たすということは、家の性能を上昇させることが出来、

なおかつランニングコストも安くなるというメリットがあることも分かってもらえたかと思います。

ぷぐ師匠
ぷぐ師匠

分かりやすいように、

ざっとまとめてみたで!

4つの項目メリット
耐震・いつ地震が来ても安心
・耐震等級3あると、地震保険50%OFF
省エネ・断熱性能が高いので、冷暖房費節約
バリアフリー・年齢を重ねても快適に暮らせる
耐久性・建て替えコストや、リフォーム費用の削減
まとめ
リョウマくん
リョウマくん

こんなに沢山のメリットがあるなら、

マイホームは一生に一度の買い物だし、

頑張って項目を満たすよう努力してみるよ!

フラット35S 金利Aプランについて

woman wearing brown sweater holding lips

さて、ここまででフラット35S 金利Bプランの基準・ローンを組める人の条件は分かったと思います。

今日は最後に、金利Bプランの更に上位互換。

フラット35S 金利Aプランの基準にはどんな条件が必要か解説し終わりにします。

ぷぐ師匠
ぷぐ師匠

もう一踏ん張りや!

この記事を最後まで読めば、

住宅知識において一般人とかなりの差を付けることが出来るで!

フラット35S 金利Aプランを受ける為の条件

フラット35S 金利Aプランを受けるためには、

  • 耐震性
  • 省エネ
  • バリアフリー
  • 耐久性

またしてもこの4項目の内、1項目をクリアしなければいけません。

4項目のそれぞれの住宅の条件は以下の通りになります。

4項目金利Aプラン条件金利Bプラン条件
耐震性耐震等級3以上耐震等級2以上
省エネ一時エネルギー消費量等級5の住宅①断熱等性能等級4の住宅
①一時エネルギー消費量等級4以上の住宅
②建築物エネルギー消費性能基準を満たす住宅
バリアフリー高齢者等配慮対策等級4以上高齢者等配慮対策等級3以上
耐久性長期優良住宅劣化等対策等級3
フラット35S 金利A・Bプラン条件
リョウマくん
リョウマくん

金利Bプランと比べると、明らかに条件が厳しくなってるね…!

ここで今回注目してほしいのが、耐久性項目の『長期優良住宅』です。

ぷぐ師匠
ぷぐ師匠

長期優良住宅の知識を制すものは、マイホームを制す!

と言っても過言では無いくらいこの知識は重要やで!

長期優良住宅とは…

blue and gray 2-storey house under sky

長期優良住宅とは、

耐震性、省エネルギー性、劣化対策、維持管理容易性に優れた、

長く安心して暮らせる住宅をいいます。

リョウマくん
リョウマくん

まさにエリート物件ってやつだね!

長期優良住宅メリット 110万円の補助金

日本は現在、住宅寿命に関しては欧米にかなり遅れをとっています。

その遅れを少しでも解消するために国土交通省が取った対策を、

『地域型住宅グリーン化事業』といいます。

地域の住宅業界の人達がグループを組み、そのグループ内で、

  1. 木造住宅を新築する
  2. 木造新築住宅を購入する
  3. 戸建木造住宅を省エネ改善する

これらのサービスを受けると、補助金として最大110万円もの補助金が貰える制度になっています。

地域型住宅グリーン化事業に関して更に詳しく知りたい方は、

分かりやすくまとめてある記事を見つけたので、こちらをご覧ください。

ぷぐ師匠
ぷぐ師匠

他にも沢山メリットがあるんやけど、

これはまた別の記事で更新するわ!

長期優良住宅に認定されるには?

person holding babys hand

長期優良住宅として認定されるには、以下9つの条件を満たさなければなりません。

性能項目概要住宅性能
①劣化対策数世代に渡り、住宅を使えるか?劣化対策等級3
②耐震等級地震に耐えることが出来るか?耐震等級2以上
③維持管理・更新の容易性長期に渡り点検がしやすいか?維持管理対策等級3
更新対策等級3
④省エネルギー性断熱性能などの省エネ性は高いか?省エネルギー対策等級4
⑤バリアフリー性十分なスペースが有り、
いつでもバリアフリーに改装できるか?
高齢者配慮対策等級3
⑥可変性(共同住宅・長屋のみ)ライフスタイルの変更に応じて、
間取りの変更はしやすいか?
天井高2,650以上
⑦居住環境地域の町並みに合っているか?なし
⑧住宅規模戸建ては75平米以上か?戸建て75㎡以上
⑨維持保全計画定期点検や、補修の計画は作っているか?なし
長期優良住宅認定条件
リョウマくん
リョウマくん

これらの条件を満たしさえすれば、

長期優良住宅として認定されるんだね!

長期優良住宅になると得られる減税効果

red and white love print textile
  • 所得税(住宅ローン控除)
  • 所得税(投資型減税)
  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 固定資産税
リョウマくん
リョウマくん

凄い!こんなに減税されるんだね!

ぷぐ師匠
ぷぐ師匠

そうやで!

各減税について、まとめてみたで!

所得税(ローン控除)の減税

住宅ローン控除とは、

年末ローン残高の1%が、

所得税と住民税から10年間、最大400万円控除できるというものです。

長期優良住宅に認定されると、以下のように控除最大額が増えます。

住宅の種類控除される限度額10年間の恩恵
一般的な住宅4000万円最大控除額400万円
長期優良住宅5000万円最大控除額500万円
所得税
リョウマくん
リョウマくん

長期優良住宅に認定されるだけで、

控除額が100万円も増えるのはかなり大きいね!

所得税(投資型減税)

投資型減税といって、

長期優良住宅の認定に合格するために使った性能強化費用は、

その10%(上限650万円)をその年の所得税から控除できる制度があります。

ぷぐ師匠
ぷぐ師匠

その代わり、

住宅ローン控除との併用は出来んから注意が必要やで!

登録免許税
ぷぐ師匠
ぷぐ師匠

登録免許税っちゅうのは、

法務局に、『この家はワシのもんじゃぁ!』

っちゅう感じで、登記する時にかかる税金のことやで!

長期優良住宅に認定されると、登録免許税が少しですが以下の図のように安くなります。

住宅の種類税率
一般的な住宅保存登記:0.15%
移転登記: 一戸建て 0.3%
     マンション 0.3%
長期優良住宅保存登記:0.1%
移転登記: 一戸建て 0.2%
     マンション 0.1%
登録免許税
リョウマくん
リョウマくん

ここは正直あっても無くても変わらないね…!

不動産取得税
ぷぐ師匠
ぷぐ師匠

不動産取得税っちゅうのは、

不動産を取得した時に一度だけ払う地方税のことやで!

住宅の種類控除額
一般的な住宅1200万円
長期優良住宅1300万円
不動産取得額
リョウマくん
リョウマくん

長期優良住宅なら、

固定資産税評価額が1300万円以内であれば、

不動産取得税は1円も掛からないよ!

不動産取得税計算式は、

固定資産税評価額(土地と建物それぞれ)×3%となっています。

一般的な70〜100㎡程度の木造住宅であれば、固定資産税評価額が1000万円を超えることは稀なので、

ここはあまり気にしなくても良いかもしれません。

ぷぐ師匠
ぷぐ師匠

それでも100万円上限額が増えるのは、かなり大きいけどな!

固定資産税

長期優良住宅に認定されると、

固定資産税の減税期間が2年間延長されます。

住宅の種類減税適用期間
一般的な住宅一戸建て:1〜3年間
マンション:1〜5年間
長期優良住宅一戸建て:1〜5年間
マンション:1〜7年間
固定資産税
リョウマくん
リョウマくん

毎年の戸建ての固定資産税の平均値は、

1年で12万円だと言われているから、

2年間控除が伸びるのはとても大きいね!

(参考 2016年総務省 固定資産税に関する資料)

【知っておこう】長期優良住宅の落とし穴

boy wearing gray vest and pink dress shirt holding book

さて、ここまで長期優良住宅の概要・メリットについてばかり解説してきましたが、

長期優良住宅建設を目指すのであれば、

必ず長期優良住宅のデメリットも知っておきましょう。

ぷぐ師匠
ぷぐ師匠

実は、長期優良住宅がお得に使えるのは、

ある条件を満たした人だけになってしまうんや…

リョウマくん
リョウマくん

詳しく知りたい方はこちらの投稿を見てみてね🌸

【圧倒的名前負け】長期優良住宅が微妙な理由

まとめ フラット35Sを使った現状の最適解は?

man facing clouds during golden time

ここまで読んで頂き有難うございました!

今日の結論としては、フラット35S 金利Bプランは最低限満たすべきだというものでした。

しかし、金利Bプランは最低限というのを忘れてはいけません。

フラット35S 金利Aプランでローンを組み、長期優良住宅の恩恵を受けつつ快適に暮らす。

皆さんもここを目指して快適な暮らしをしていきましょう!

このブログでは、人生で最も関わりの深い住宅関係の記事を書いています📗

更新頻度は多くないですが、

・誰にでも分かる

・品質の高い

・知っておくだけで人生を有利に生きていくことの出来る知識

これらを目標に発信しているので、これからもどうぞ見ていって下さい👀

このブログにはTwitterからいつでも飛べるようになっておりますので、

リョウマくん
リョウマくん

少しでも役に立ったと思ったらフォローくれると嬉しいなぁ🌸

では、また逢いましょう!

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。

CAPTCHA